Sąd w USA orzeka w sprawie niedostępnego portalu wspólnoty mieszkaniowej i wniosku o kontakt e-mail

4 lutego 2026 r. Sąd Dystryktowy Stanów Zjednoczonych dla Południowego Dystryktu Florydy wydał postanowienie w sprawie wniosków o wydanie wyroku w trybie uproszczonym (summary judgment) w sporze dotyczącym dostępności cyfrowej z udziałem wspólnoty mieszkaniowej Waterford at Aberdeen Association, Inc. (Waterford). Sąd uznał, że zignorowanie prośby niedowidzącej mieszkanki o alternatywną obsługę zgłoszeń e-mailem z powodu niedostępnego portalu stanowiło dyskryminację na gruncie Fair Housing Act (FHA).

Niedostępny serwis i wnioski o racjonalne usprawnienia

Powódka, osoba z niepełnosprawnością wzroku korzystająca z oprogramowania odczytu ekranu, zakupiła dom na osiedlu Waterford należącym do Aberdeen Golf & Country Club. W grudniu 2022 r. poinformowała zarząd, że strona internetowa wspólnoty jest niedostępna cyfrowo, i poprosiła o materiały informacyjne w powiększonym druku. W październiku 2024 r., już po wniesieniu pozwu, wskazała, że strona zarządcy nieruchomości (GRS Management Company) jest również niedostępna, ponawiając także wniosek o wymianę zamka w bramie basenowej na dostępny.

Z powodu braku dostępu do serwisu powódka prowadziła korespondencję z zarządcą w celu ustalenia alternatywnych sposobów załatwiania formalności. Poprosiła m.in. o przesłanie pocztą druku autoryzacji płatności ACH w dużym druku (Arial 22), aby móc opłacać składki członkowskie bez korzystania ze strony. Pracownik zarządcy zeznał, że formularz wysłano, lecz powódka utrzymywała, że przesyłka do niej nie dotarła.

18 listopada 2024 r. powódka zwróciła się z wnioskiem o umożliwienie wysyłania zgłoszeń prac konserwacyjnych pocztą elektroniczną zamiast przez portal. Zarządca potwierdził odbiór wiadomości, jednak w toku postępowania przyznał, że zgodnie z poleceniem Waterford nie udzielił już żadnej merytorycznej odpowiedzi.

Rozstrzygnięcie sądu

Powódka złożyła wniosek o wydanie wyroku w trybie uproszczonym w zakresie zarzutów dyskryminacji i działań odwetowych na podstawie federalnej ustawy Fair Housing Act oraz Florida Fair Housing Act (FLFHA). Z kolei Waterford domagało się ograniczenia roszczeń odszkodowawczych.

• Zgłoszenia napraw e-mailem: Sąd wydał wyrok na korzyść powódki w zakresie zarzutu dyskryminacji poprzez odmowę racjonalnego usprawnienia dotyczącego wysyłania zleceń napraw pocztą elektroniczną. Zgodnie z orzeczeniem całkowity brak odpowiedzi na wniosek po jego przeanalizowaniu jest równoznaczny z dorozumianym odrzuceniem prośby, a proponowane rozwiązanie było uzasadnione i nie stanowiło nadmiernego obciążenia dla wspólnoty.
• Formularz opłat ACH: Wniosek o wyrok w trybie uproszczonym w kwestii formularza ACH został oddalony – ustalenie, czy dokument w powiększonym druku został faktycznie wysłany, stanowi kwestię sporną podlegającą ocenie ławy przysięgłych.
• Zamek do basenu: Sąd nie uwzględnił roszczenia powódki o wyrok w sprawie zamka basenowego. Zgodnie z art. 3604(f)(3)(A) FHA modyfikacje fizyczne nieruchomości dokonywane są na koszt osoby z niepełnosprawnością, co nakłada na wnioskodawcę obowiązek zaoferowania pokrycia tych wydatków. Brak deklaracji sfinansowania prac wyklucza odpowiedzialność wspólnoty za brak realizacji żądania.
• Działania odwetowe: Powódka zarzuciła wspólnocie ignorowanie innych napraw, nieinformowanie o zagrożeniach i brak reakcji na nękanie przez sąsiadów. Sąd orzekł w trybie uproszczonym jedynie to, że formalny wniosek o obsługę zgłoszeń e-mailem stanowił chronioną prawnie aktywność, o której wspólnota wiedziała; reszta zarzutów trafi pod obrady przysięgłych.
• Kwestia odszkodowania: Sąd ograniczył ewentualne roszczenie z tytułu uiszczonych składek członkowskich do 700 USD miesięcznie (zgodnie z zeznaniami powódki), pozostawiając pozostałe kwestie majątkowe, spadek wartości nieruchomości oraz odszkodowanie o charakterze karnym (punitive damages) do rozstrzygnięcia na procesie z udziałem ławy przysięgłych.